10.01.2007, Weischede, Thomas

Unzulässigkeit von Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten
Aufhebungsantrag nicht vergessen

Mit Urteil vom 24. Mai 2006 (Az. 4 C 9/04) hat das Bundesverwaltungsgericht die Rechtsprechung des OVG Berlin (Urteil vom 30. Januar 2004 - OVG 2 B 18/02) und des VG Berlin (Urteil vom 18. Juli 2002 - VG 13 A 424.01) bestätigt, dass das im Baugesetzbuch geregelte Sanierungsrecht keine ausreichende gesetzliche Ermächtigungsgrundlage für die Festlegung von Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten enthält. Diese Festlegungen sind daher rechtswidrig und können nicht zum Inhalt einer Nebenbestimmung (Auflage) im Sinne des § 36 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) zur Sanierungsgenehmigung gemacht werden. Dementsprechend besteht ein durchsetzbarer Anspruch des Antragstellers gegenüber dem Land Berlin, die beantragte Sanierungsgenehmigung ohne diese Auflage zu erteilen.

Solange diese zwar rechtswidrigen, aber bestandskräftigen Nebenbestimmungen in der bindenden Sanierungsgenehmigung noch enthalten sind, ist diese Vorgabe aber grundsätzlich weiter zu beachten. In allen Fällen, in denen eine Sanierungsgenehmigung mit diesem Inhalt nicht angefochten wurde, empfiehlt es sich daher, baldmöglichst die Aufhebung der Nebenbestimmung gemäß § 48 VwVfG zu beantragen, damit insofern zukünftig ohne Beschränkung vermietet werden kann.

Ob aufgrund der rechtswidrigen Nebenbestimmung Schadensersatzansprüche für die Mieteinbußen in der Vergangenheit bestehen, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Soweit die mit einer Auflage verbundenen Sanierungsgenehmigungen nicht angefochten wurden, dürfte ein Schadensersatzanspruch wohl eher zu verneinen sein. Falls die Anfechtung aber erfolgt ist oder gemäß unseren Informationsschreiben aus 2002 und 2004 zu den Entscheidungen des VG und OVB Berlin frühzeitig die Aufhebung der Auflage beantragt wurde, dürfte ein Amtshaftungsanspruch auf Ersatz des Schadens zu bejahen sein, der aufgrund der Versagung der freien Vermietung eingetreten ist. Dieser Anspruch umfaßt in der Regel den Zeitraum ab Beantragung der Sanierungsgenehmigung der der Aufhebung der belastenden Auflage zuzüglich einer Bearbeitungsfrist von drei Monaten.

Im vom BVerwG entschiedenen Fall, der einen Antrag aus Herbst 2000 betraf, kommt daher eine Haftung des Landes Berlin für alle Mieteinbußen infolge der Mietbeschränkung seit Anfang 2001 in Betracht. Dieser Anspruch ist vor den Zivilgerichten zu verfolgen, wenn er vom Land Berlin nicht freiwillig erfüllt wird.

Inwieweit die Einhaltung einer Mietobergrenze ggf. über eine sog. Milieuschutzsatzung gem. § 172 BauGB vorgegeben werden kann, mußte das BVerwG nicht entscheiden. Rückwirkend wäre der Erlaß einer derartigen Satzung jedenfalls nicht zulässig. Zudem wäre immer zu prüfen, ob die mit den Mietobergrenzen bezweckte Abwanderung einkommensschwacher Bevölkerungsteile noch durch eine derartige Satzung verhindert werden kann. Im konkreten Fall, der ein Objekt in Friedrichshain betraft, wurde dies verneint. In anderen Bezirken (Prenzlauer Berg und Mitte) dürfte dies wohl noch weitaus eher zu verneinen sein.